Статьи
ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ ИНОСТРАНЦАМ В КАНТОНЕ ВО
Представляем статью нашего коллеги в Швейцарии о налогообложении недвижимости. Также напоминаем, что вы можете обратиться к специалистам нашей компании по любым вопросам, связанным с бизнесом и налогами. В том числе и самым сложным.
Многие иностранцы, постоянно не проживающие в Швейцарии и не имеющие швейцарского гражданства, настолько влюблены в наш регион, что без колебаний приобрели здесь недвижимость для временного пребывания. Отметим, что осуществить такую покупку в нашей стране становится все труднее и труднее в силу существующих правовых ограничений, но все же это остается возможным, особенно в так называемых туристических регионах.
Покупка недвижимости производится только в присутствии нотариуса, который обеспечивает правильный ход сделки, после чего счастливый покупатель становится налоговым резидентом Швейцарии, непосредственно в том кантоне, в котором он приобрел свой «второй» дом. Настоящая статья призвана помочь разобраться в системе налогообложения на подобные объекты недвижимости. Ниже мы рассмотрим конкретный пример. Заметим, что аренда жилых объектов, владельцами которых являются иностранцы, возможна только на ограниченный период времени! Поэтому в нашем случае будет рассмотрен расчет налога на недвижимость, которая предназначена исключительно для личного пользования.
Финансирование
Конечно же, в идеале, для осуществления покупки, лучше иметь в своем распоряжении необходимые наличные средства. Также возможно кредитование. Но стоит отметить, что для лиц, постоянно не проживающих в Швейцарии, эта процедура немного усложнена.Таким образом, швейцарские банки, для которых соблюдение норм и правил всегда остается очень важным, зачастую предоставляют ипотечные кредиты, но только при условии поступления в банк значительных активов под управление. Так, например, один из банков озвучил сумму в 5 миллионов швейцарских франков в качестве «входного билета» для кредитования вне зависимости от суммы займа, однако каждый случай рассматривается индивидуально и требования могут отличаться. При выполнении приведенных выше условий процентная ставка и размер финансирования (до 66% от цены покупки) осуществляется на равных условиях с резидентами Швейцарии.
Налогообложение
Чаще всего процедура налогообложения проходит автоматически, с применением фиксированной ставки. Это значит, что для определения налогооблагаемого капитала (имущества) и дохода, налоговые органы учитывают исключительно цену приобретенной недвижимости.
Приведем реальный пример: Одна иностранная семейная пара приобрела квартиру в Монтре площадью 100 м2 в двух шагах от Женевского озера стоимостью 1 миллион швейцарских франков.
Вкратце, расчет налога в Швейцарии производится следующим образом:
Цена покупки: 1’000’000 шв. франков
Оценочная налоговая стоимость: 80% от стоимости покупки = 800’000 шв. франков (официальная стоимость квартиры для налоговых органов)
Налогооблагаемый капитал: 50% от оценочной налоговой стоимости = 400’000 шв. франков (50% списывается как фиксированная сумма задолженности)
Гипотетический размер всего налогооблагаемого имущества семейной пары позволяет применить соответствующую процентную ставку налога с имущества и рассчитывается: налогооблагаемый капитал 400’000 шв. франков x 5 = 2’000’000 шв. франков
Налогооблагаемая гипотетическая прибыль с аренды недвижимости рассчитывается следующим образом: 3% от оценочной налоговой стоимости, т.е. 800’000 х 3% = 24’000 шв. франков
Сумма всего гипотетического дохода пары в свою очередь определяет процентную ставку налога с дохода и рассчитывается: налогооблагаемая гипотетическая прибыль с аренды 24’000 x 20 = 480’000 шв. франков.
В данном случае учитывается, что покупка недвижимости осуществлена семейной парой, значит, применяется вычет и предполагаемая сумма прибыли составит 480’000 / 1.8 = 266’600 шв. франков
Налог на имущество на кантональном и муниципальном уровнях: 400’000 x 0.83849 % = 3’353.96 шв. франков.
Налог на доход на кантональном и муниципальном уровнях: 24’000 x 26.162% = 6’278.90 шв. франков.
Налог на доход на федеральном уровне: 24’000 x 10.2% = 2’448 шв. франков
Общая сумма налога к уплате (Швейцария, кантон Во, Монтре): 12’080.85 шв. франков.
При желании, налогоплательщик (собственник недвижимости) может попросить заполнить стандартную налоговую декларацию, как и любой швейцарский резидент. Основным условием в этом случае будет декларирование всех его доходов и имущества, сосредоточенных по всему миру. В дальнейшем, налоговые органы выявят то, что подлежит налогообложению на территории Швейцарии (например, недвижимость). В качестве базы берется либо гипотетическая стоимость аренды (условная рента), из которой можно вычесть все расходы на техническое обслуживание, и часть начисленных процентов по ипотечному кредиту (что невозможно при упрощенном вышеописанном случае с фиксированной ставкой), либо налоговая оценка недвижи- мости, из которой вычитается часть задолженности налогоплательщика (например, ипотека), что опять же не представляется возможным при фиксированном налогообложении.
Итак, для нашего примера возьмем следующие составляющие налоговой базы:
1. Прочие доходы (заработная плата, дивиденды и т. д.): 150’000 шв. франков
2. Стоимость аренды, рассчитанная в соответствии с местными правилами: 11’000 шв. франков
3. Задолженность (включая ипотеку): 500’000 шв. франков
4. Проценты по задолженности (включая ипотеку): 5’000 шв. франков
5. Прочие активы за рубежом (банковские счета, ценные бумаги и т. д.): 1’000’000 шв. франков
Налог на доход на кантональном и муниципальном уровнях: 1’030.65 шв. франков (процентная ставка 15.1%)
Налог на имущество на кантональном и муниципальном уровнях: 3’866.70 шв. франков (процентная ставка 0.639%)
Налог на прибыль на федеральном уровне: 312.35 шв. франков (процентная ставка 3.06%)
Общая сумма налога к уплате: 5’209.70 шв. франков
В данном конкретном случае для этой пары будет выгоднее подача обычной налоговой декларации. Расходы на заполнение декларации специалистами компенсируются в полной мере за счет значительной экономии на сумме налогов. Как правило, чем выше цена покупки, тем больше разница между этими двумя типами налогообложения. Данная маржа чаще всего обусловлена следующими пунктами:
• Сумма налогооблагаемой гипотетической арендной платы (условной ренты) намного выше, если она рассчитывается на основе фиксированной ставки (24’000 швейцарских франков в нашем примере), а не в соответствии с правилами кантона Во (11’000 швейцарских франков), поэтому доход, подлежащий налогообложению, уже выше!
• При фиксированном налогообложении процентная ставка зачастую выше, чем при обыч- ном. Как видно из нашего примера, при применении метода налогообложения по фиксиро- ванной ставке она составляет около 36%, а в случае подачи обычной декларации – около 18%.
Конечно, это только один из многочисленных примеров и все может меняться в зависимости от конкретной ситуации. Заметим, что при расчете налогов всегда стоит обращаться к специалистам, таким образом, Вы будете уверены в том, что не платите больше налогов, чем это необходимо!
Источник: Журнал \"Favorit\"